El sector inmobiliario opera bajo una nueva realidad donde los arriendos ganan protagonismo, los colombianos en el exterior aumentan su participación y la demanda se transforma ante el envejecimiento poblacional y la reducción en el tamaño de los hogares. Así lo describe el informe Situación Inmobiliaria 2026 de BBVA Research, destacando que este sector representa hoy el 4,1% de la economía y genera 1,6 millones de empleos.
Si bien las ventas de vivienda nueva muestran señales de mejoría desde finales de 2024, estas aún se mantienen en niveles históricamente bajos comparados con los periodos de mayor auge. La reactivación del mercado es una realidad, aunque todavía parcial, y se ve condicionada por retos estructurales como la reducción de los subsidios, las tasas de interés y la limitada capacidad de pago de los hogares.
Menos subsidios y mayores costos cambian las reglas del mercado
BBVA Research advierte que las constructoras han tenido que realizar ajustes importantes en sus estrategias comerciales ante un escenario de menores apoyos para vivienda y mayores costos asociados al salario mínimo y la financiación.
“Estamos viendo un sector que empieza a recuperarse, pero que opera bajo nuevas condiciones. Las empresas están extendiendo plazos de preventa, ajustando modelos comerciales e incorporando herramientas tecnológicas para mantener la viabilidad de sus proyectos”, explicó Mauricio Hernández, economista de BBVA Research y autor del informe.
Según los datos, durante 2025, los subsidios de vivienda (de todo tipo) se ubicaron en 43.000, la mitad de sus niveles máximos del pasado (86.000 en 2021). Además, los costos de construcción han crecido más rápido que los precios de venta de la vivienda, en parte presionados por las alzas en el salario mínimo, reduciendo los márgenes financieros de los proyectos.
La recuperación del mercado tampoco ha sido homogénea. Las ventas de vivienda nueva muestran señales de mejora frente a los mínimos observados en 2023 y 2024, pero aún se mantienen en niveles históricamente bajos, especialmente en la vivienda de interés social (VIS), donde la reducción de subsidios ha afectado el cierre financiero de muchos hogares.
Hogares cambian su forma de comprar vivienda
El estudio de Situación Inmobiliaria muestra que las condiciones financieras continúan influyendo en las decisiones de compra de los hogares.
Factores como las tasas de interés, los plazos de los créditos hipotecarios y los cambios en la capacidad de pago están transformando la demanda y modificando las características de los proyectos que llegan al mercado.
Además, el crecimiento del mercado de arriendos, la reducción en el tamaño de los hogares y las nuevas necesidades de los compradores están impulsando una mayor demanda por viviendas más compactas y con espacios compartidos. El tamaño promedio de los hogares colombianos se redujo de 4,4 personas en 1993 a 2,8 en 2025 y continuará disminuyendo en las próximas décadas, lo que está modificando el tipo de vivienda que demanda el mercado.
Hoy los hogares unipersonales son el 24,3% del total, pero son más representativos en el Sur del país y en Bogotá, al tener hogares más pequeños la construcción ha venido cambiando las tendencias. Por otro lado, los colombianos residentes en el exterior ya participan en cerca del 10% de las ventas de vivienda nueva y su peso supera el 15% en el segmento No VIS.
La vivienda ya no se compra únicamente para vivir. El crecimiento de las rentas cortas y del turismo está convirtiendo al sector inmobiliario en una alternativa de inversión cada vez más relevante. Actualmente existen más de 116.000 alojamientos de renta corta en el país, lo que ha fortalecido la demanda de vivienda en varios mercados regionales y turísticos.
Arriendos ganan protagonismo
Al mismo tiempo, el mercado de arriendos continúa creciendo y consolidándose como una alternativa cada vez más relevante para los hogares, en un contexto donde el acceso a vivienda propia enfrenta mayores restricciones financieras.
Según BBVA Research, el sector inmobiliario entra en una etapa de transformación en la que la adaptación a las nuevas condiciones económicas y demográficas será determinante para su crecimiento en los próximos años.
“Vemos que más hogares viven en arriendo, ejerciendo una elevada presión de gasto sobre los más pobres. En 2025, hay 19 millones de hogares: 7,2 millones en propiedad y 7,7 en arriendo. Además, el 56% de los contratos de arrendamiento en Colombia siguen siendo verbales o informales, una característica que limita el acceso a mecanismos de financiación y protección jurídica para millones de hogares”, explicó Hernández.
El déficit habitacional sigue impulsando la demanda
A pesar de las dificultades del sector, BBVA Research destaca que la necesidad de vivienda sigue siendo uno de los principales motores del mercado inmobiliario colombiano.
Actualmente, cerca del 26,8% de los hogares del país presenta déficit habitacional, equivalente a aproximadamente 4,9 millones de hogares, lo que mantiene una demanda estructural importante para los próximos años.
“Colombia sigue teniendo una necesidad importante de vivienda. El reto será lograr que la oferta, las condiciones de financiación y los mecanismos de apoyo permitan responder a esa demanda de manera sostenible”, señaló Hernández.
“El mercado inmobiliario colombiano está dejando atrás el modelo que predominó durante la última década. Menos subsidios, hogares más pequeños, una población más envejecida, más familias viviendo en arriendo y una creciente participación de compradores del exterior están redefiniendo la forma en que se construye, se vende y se habita la vivienda en Colombia”, concluye Hernández.
