El mercado inmobiliario de Estados Unidos sigue lejos de ser barato, pero no se ha frenado. La National Association of Realtors (NAR) reportó que en marzo de 2026 las ventas anualizadas de vivienda usada fueron de 3,98 millones, con un precio mediano de US$408.800 y un inventario de 1,36 millones de unidades, equivalente a 4,1 meses de oferta. Al mismo tiempo, Freddie Mac ubicó la tasa hipotecaria fija a 30 años en 6,30 % al 16 de abril. En otras palabras: sigue siendo un mercado exigente en precios y financiamiento, pero todavía activo.
Eso ayuda a entender por qué el interés internacional no desapareció. El más reciente informe de la NAR sobre compradores extranjeros mostró que entre abril de 2024 y marzo de 2025 se adquirieron 78.100 propiedades residenciales en EE. UU. por US$56.000 millones, y que Colombia aparece entre los diez países de origen con 3 % de participación. El mismo reporte añadió que el precio medio pagado por compradores internacionales fue de US$494.400, que el promedio llegó a US$719.000 y que 47 % de esas compras se hizo de contado. Además, 56 % correspondió a extranjeros residentes o con visa en ese país, un dato que muestra que entrar desde afuera sigue siendo una ruta menos masiva y más especializada.
En ese escenario han empezado a ganar espacio plataformas que buscan abrir una puerta distinta al mercado inmobiliario estadounidense. Ya no se trata necesariamente de comprar una vivienda completa, sino de entrar con montos menores a través de esquemas fraccionados y operación digital. Simpl Homes es una de las compañías que hoy se mueve en ese terreno.
Mathias Llano-White, CEO y cofundador de la firma, sostiene que ahí está una de las claves del interés reciente. “El hecho de que 47 % de las compras de extranjeros se haga de contado confirma que este sigue siendo un mercado con barreras de entrada altas. La inversión por fracciones no borra esa realidad, pero sí permite que más personas participen sin tener que comprar un inmueble completo”, explica.
Con ese panorama sobre la mesa, la pregunta de fondo para un colombiano no es solo si puede entrar a este mercado, sino qué debería revisar antes de hacerlo.
1. Entender qué se está comprando. En el modelo que describe Mathias Llano-White, el inversionista no adquiere un derecho de uso sobre una vivienda, sino una participación societaria en una LLC dueña del inmueble. Eso cambia toda la lectura de la operación: no es lo mismo comprar una casa completa que entrar a un vehículo que concentra propiedad, renta y eventual venta.
2. No mirar el mercado como si fuera una sola postal de Miami. La FHFA reportó que los precios de vivienda en EE. UU. subieron 1,8 % entre el cuarto trimestre de 2024 y el cuarto trimestre de 2025, pero también mostró que Florida registró la mayor caída anual entre los estados, con -2,7 %. A la vez, la NAR señaló que 73 % de las áreas metropolitanas aún registró aumentos de precios al cierre de 2025. Traducido al bolsillo: hay oportunidades, sí, pero no todas las ciudades ni todos los activos se comportan igual.
Lo que cambia en la letra menuda
3. Hacer cuentas con rendimiento neto, no solo con el bruto. “El error más común del inversionista primerizo es fijarse en el gross yield y no en lo que queda después de impuestos, seguros, administración y reservas”, advierte Llano. Esa diferencia puede parecer técnica, pero es la que separa una inversión atractiva en la pantalla de una que realmente deja flujo de caja.
4. Pedir documentos antes de transferir un solo dólar. Un inversionista serio debería revisar, como mínimo, el acuerdo de inversión, el informe de título del inmueble, el detalle de costos, la estructura legal y las reglas de salida. Si la plataforma no muestra con claridad quién es dueño del activo, cómo se administra y qué pasa con el dinero en caso de contingencia, la alerta debería encenderse.
5. Revisar con lupa las comisiones y descuentos. No basta con saber cuánto cuesta entrar; también hay que entender qué parte de los ingresos se va en administración, seguros, impuestos, mantenimiento o fondos de reserva. Esa suma puede recortar de forma importante el retorno esperado y, por eso, conviene hacer la cuenta con rendimiento neto y no con promesas generales.
6. Consultar las implicaciones formales en Colombia. La DIAN recordó que entre el 13 y el 27 de abril de 2026 los grandes contribuyentes con activos en el exterior superiores a 2.000 UVT deben presentar la declaración anual de esos activos, y el régimen cambiario colombiano define como inversión de capital en el exterior las acciones, cuotas, derechos u otras participaciones en empresas ubicadas fuera del país. En términos prácticos, antes de invertir conviene revisar con contador o asesor cambiario qué obligaciones podrían aplicar según el monto y la estructura de la operación.
7. Asumir que la salida no es inmediata. “Aquí la salida puede ser más flexible que en la compra tradicional de un inmueble, pero sigue siendo una inversión de medio plazo. Hay que entrar con una lógica de tres a cuatro años, no como si fuera un CDT”, dice Llano. Ese matiz pone el entusiasmo en su sitio: la inversión fraccionada puede ampliar el acceso, pero no convierte la finca raíz en dinero inmediato ni borra riesgos como vacancia, sobrecostos, valorización insuficiente o demoras en la venta.
La conclusión útil no es que ahora cualquiera pueda comprar vivienda en Estados Unidos desde el celular, sin fricciones ni preguntas. La conclusión útil es otra: en un mercado todavía caro, pero seguido de cerca por inversionistas extranjeros y colombianos, la inversión por fracciones empieza a abrir una ruta distinta. Antes de mover la plata, las siete claves pasan por entender la estructura, mirar bien la zona, hacer cuentas netas, pedir documentos, revisar costos, consultar las implicaciones formales y asumir que la salida no es inmediata. Ahí está la diferencia entre entrar por curiosidad y decidir con criterio.
