La situación actual del mercado de vivienda en Colombia, tiene grandes retos y oportunidades de reactivación. Según el más reciente estudio de Situación Inmobiliaria, realizado por BBVA Research, pese a la desaceleración del sector, el modelo de pre-ventas reduce el riesgo de acumulación excesiva de inventarios, las quiebras generalizadas en las empresas y las crisis sistémicas en los hogares y el sector financiero. En efecto, actualmente en todas las ciudades del país, las pre-ventas superan el 60% de la oferta total de la vivienda.

En 2023, a diferencia de otros momentos de desaceleración económica, esta vez el sector de la construcción no cumplió el papel anticíclico que sí tuvo antes. Este desempeño de la construcción se reflejó en una fuerte caída de las ventas de vivienda. Durante 2023, se alcanzaron niveles similares de ventas a las del año 2011.

De esta manera, la caída en las ventas redujo la penetración del mercado inmobiliario en todos los departamentos, y no solo se redujo la penetración total, también cayeron las ventas de viviendas de interés social (VIS) respecto a la cantidad de personas pobres en cada ciudad. Según los datos presentados en el informe de BBVA Research, las que más se afectaron fueron las dirigidas a los estratos 2, 3 y 4, aunque el estrato 5 y 6 también tuvo una desaceleración, solo que menos pronunciada.

Para Mauricio Hernández Monsalve, economista de BBVA Research para Colombia, “las bajas ventas que se dieron en 2023 hicieron que el stock de oferta creciera a lo largo del año pese a los menores lanzamientos. Como resultado, el tiempo necesario para vender la oferta disponible aumentó progresivamente desde mínimos de 2022. Asimismo, creció el inventario sin vender, eso sí, sin alcanzar los niveles máximos que se tuvieron en 2019, pues la oferta esta vez se redujo a tiempo y más intensamente”.

En materia de empresas del sector lo que se vio es que las constructoras más grandes están ganando participación en el volumen en ventas, mientras que las más pequeñas están aumentando sus inventarios. Cabe resaltar que la construcción es un sector que mueve el 55% de otros sectores asociados a esta actividad. Además, es un sector intensivo en mano de obra, toda vez que ocupa a 1,6 millones de personas en empleos directos.

¿Qué ocurrió con las ventas? Las ventas recientes se afectaron por las renuncias de transacciones previas, es decir la gente decidió no completar su compra, pese a haber hecho una separación o pactado una venta futura. Según los datos presentados en Situación Inmobiliaria, las razones están en menores recursos disponibles, reducción (anulación) de subsidio y mayores tasas de interés.

En departamentos como Caldas, Tolima, Norte de Santander, Risaralda y Santander, en vivienda VIS se llegó a un porcentaje de renuncias superior al 30%. Pese a esto, Hernández asegura que “la oportunidad y asertividad de los subsidios de vivienda seguirán ayudando a reducir el desistimiento, especialmente en el mercado VIS”.

El estudio resalta que el más del 50% de los subsidios se dieron por fuera de las grandes ciudades, además, el mercado llevó a que los constructores volvieran a aumentar los descuentos ofrecidos, siendo más visibles en los mayores precios.

Finalmente, en cuanto a la oferta no residencial (oficinas, locales comerciales y bodegas) se tiene buenas noticias. “En el mercado usado no residencial, la vacancia sigue reduciéndose paulatinamente o se mantuvo en niveles bajos donde ya se había disminuido. Además, la construcción de nuevas edificaciones para estos destinos se redujo durante el período de la post-pandemia. Como resultado, bajó la oferta total no residencial, ayudando al equilibrio del sector en el mediano plazo y a su pronta recuperación cuando la recuperación económica active su demanda”, afirma Mauricio Hernández Monsalve.

 ¿Cómo estuvieron los precios y la financiación?

Las nuevas viviendas vendidas en 2023 tuvieron un precio promedio de 5,5 millones por metro cuadrado, reveló el informe. Además, los precios de la vivienda nueva y usada se recuperaron durante el transcurso de 2023 en términos reales por la caída de la inflación.

En cuanto a la financiación, respecto al PIB, el crédito de vivienda es un 12,6% del PIB, lo que representa el nivel máximo de este siglo. Hoy, según las cifras del sistema financiero hay 1,5 millones de créditos activos por $124 billones. La mayor parte de los créditos son para vivienda nueva, si bien el valor medio del crédito para usada es mayor: 97 millones vs. 74 millones.

“La reducción de las ventas y la edificación de vivienda nueva puede ser aprovechado por el mercado de vivienda usada. La vacancia es baja en las grandes ciudades del país y la recuperación del poder de compra de los hogares podría encontrar en este mercado un alivio a la menor actividad de construcción nueva”, concluyó Mauricio Hernández Monsalve.

¿Cómo están conformados los hogares en Colombia?

Todo este mercado de la construcción tiene una relación directa con cómo están conformados los hogares, en dónde están ubicados y cuál es el perfil de las personas que habitan las viviendas. Así, el estudio reveló que el 43% de los hogares de Colombia son de 1 o 2 personas, además, ahora se prefiere vivir en arriendo, el dato pasó del 32% en 2008 al 40% en 2022.

No obstante, el país tiene un déficit habitacional por lo que se requiere aumentar el ritmo de la construcción de viviendas para reducirlo. Demográficamente, se espera que la esperanza de vida crezca gradualmente; que la población siga envejeciendo y que esto llevará a una mayor cantidad de hogares que en 25 años empezarán a demandar viviendas para dos personas y no para tres o cuatro que es lo que se tiene hoy en día.

Pero esto no sucederá igual en todos los departamentos, los municipios pequeños vienen mostrando que tiene capacidad de compra. Además, las regiones receptoras de remesas como Valle, Cundinamarca y Antioquia han usado estos recursos para comprar vivienda, esto y el ahorro en crecimiento serán fundamentales para las compras futuras.