PEI, informó que suscribió un contrato de compraventa de derechos fiduciarios con el Fondo de Capital Privado Terranum. La transacción se realizará entre el PEI, como comprador, y Terranum, como vendedor, y su objeto es la adquisición por parte del PEI de los derechos fiduciarios que dan la titularidad o el derecho para explotar todos los activos inmobiliarios que constituyen el portafolio inmobiliario de Terranum.
El valor de la operación asciende a $2.18 billones sujeto al ajuste que corresponda según el valor de los Títulos a valor patrimonial (NAV) a ser emitidos al cierre al vendedor como uno de los componentes de la forma de pago del precio.
El cierre de la transacción está sujeto al cumplimiento de condiciones previstas en el acuerdo, entre ellas, y teniendo en cuenta que es una operación entre entidades vinculadas, a la autorización por parte de la Asamblea de Inversionistas y los trámites ante las autoridades de competencia y regulatorias.
Según lo informado en el comunicado, el portafolio está compuesto por cinco activos corporativos y logísticos con un área arrendable superior a 375 mil m², una ocupación estimada del 93.9% y más de 100 arrendatarios de diversos sectores económicos y excelente perfil crediticio, con capacidad de generación de un NOI de más de $200 mil millones en un año.
Vale la pena resaltar que el pasado 26 de marzo, en la Asamblea anual de Inversionistas la administración hizo su primer anunció sobre esta potencial transacción, revelando información adicional y de hecho con varias diferencias frente a la divulgada en el comunicado publicado hoy.
La información que se divulgó en la Asamblea fue la siguiente:
El valor de los activos cercano a $2.63 billones y el fondo tiene una deuda cercana a $875 mil millones, por lo que el valor patrimonial sería cercano a $1.75 billones.
La compra se realizaría a un descuento de ~ 20% por lo que el monto total de la inversión sería equivalente a $1.4 billones. Estos activos generan un flujo de caja recurrente con un NOI de entre $180 y 195 mil millones en el primer año. Por lo que el Cap Rate de la transacción estaría alrededor de 9%.
El pago se realizaría de forma mixta bajo tres componentes:
Caja. Se realizaría una parte del pago en caja a un plazo de tres años indexado al IPC.Títulos.
Otra parte del pago se realizaría en especie con títulos emitidos a valor patrimonial (NAV) con un lock up de tres años.
Deuda. Se subrogará deuda bancaria con posibilidad de mejorar las condiciones de la misma. El endeudamiento del vehículo subiría al 31%.
La transacción se enmarcaría dentro de la política de transacciones con vinculadas, dado que supondría una coinversión con los accionistas del administrador inmobiliario del PEI. Por esta razón, en la decisión sólo participarán los miembros independientes del comité asesor con base en la asesoría y valoración por parte de un tercero independiente, en este caso JP Morgan.
Finalmente, los pasos a seguir de la transacción serian:
La firma del SPA en 30 días (es lo que se firmó hoy)
Realizar una Asamblea de Inversionistas Extraordinaria a principios del segundo semestre.
Realizar la emisión de títulos para el correspondiente pago en especie.
Finalizar la transacción.
